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Corona-Pandemie und die Auswirkung

Hier finden Sie Informationen zu Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnis während der Corona-Pandemie. Um nähere Informationen zu erhalten, klicken Sie bitte den entsprechenden Bereich an.



Corona-Pandemie und die Auswirkung auf das Wohnraummietverhältnis – Mietzahlungsschwierigkeiten und Kündigungsbeschränkungen

Am 27.03.2020 wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie beschlossen. Dieses Gesetz beinhaltet Regelungen aus dem Zivilrecht, Insolvenzrecht, sowie dem Strafverfahrensrecht, die für eine zunächst vordefinierte Übergangszeit weitere Rechte und Pflichten begründen.

 

Im Folgenden sollen die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Hinblick auf die weiterhin bestehende Mietzahlungspflicht und die neu eingeführte Kündigungsbeschränkung dargestellt werden.

 

Grundsätzlich gilt auch weiterhin, dass alle Verträge, auch Mietverträge, einzuhalten sind. Der Vermieter ist also ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

 

Dies bedeutet, dass der Mieter, auch wenn sich sein Einkommen drastisch verringert, grundsätzlich zur Mietzahlung auch nach dem 01.04.2020 verpflichtet ist.

 

Der Mieter hat somit grundsäztlich weiterhin zu dem im Mietvertrag vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt – meist zum 3. Werktag eines jeden Monats – die volle Miete an den Vermieter zu bezahlen.

 

Kommt der Mieter seiner Mietzahlungspflicht überhaupt nicht oder nur teilweise von 01.04. bis 30.06.2020 und ggf. darüber hinaus, soweit angeordnet, nicht nach, gerät der Mieter automatisch, also ohne dass es einer Mahnung des Vermieters bedarf, in Zahlungsverzug und hat hierfür Verzugszinsen, soweit sie der Vermieter verlangt, zu bezahlen.

 

Damit gleich von Anfang an kein Missverständnis aufkommt, ist zu beachten, dass Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 01.04. – 30.06.2020 den Vermieter nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung berechtigen. Die Pflicht des Mieters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlt der Mieter dennoch nicht im Zeitraum April bis Juni 2020 die Miete an den Vermieter, so ist der Vermieter berechtigt, die Miete vom Mieter weiter einzufordern, ggf. auch auf gerichtlichem Wege. Der Vermieter hat nur nicht die Möglichkeit, so wie er es bis 31.03.2020 hatte, wegen Zahlungsverzuges aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 das Mietverhältnis zu kündigen.

 

Sollte der Vermieter die Miete weiter vom Mieter fordern, ggf. auch auf gerichtlichem Wege, so hat der Mieter im Streitfall dem Vermieter den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Der Mieter hat Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass die Nichtleistung der Miete auf der Corona-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter verschiedener Nachweise bedienen. Dies können insbesondere der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, wie auch Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das geringere Einkommen bzw. über den Verdienstausfall sein. Gelingt es dem Mieter einen Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete nachweislich darzulegen, so hat der Vermieter - jedenfalls derzeit - keinen Anspruch auf Zahlung der Miete. Eine Mietzahlungsklage auf Vermieterseite hätte somit ebenfalls keine Aussicht auf Erfolg.

 

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das neue Gesetz nur bis zum 30.06.2022 anwendbar ist. Somit hat der Mieter von 30.06.2020 an bis zu zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 auszugleichen. Wird der Mietrückstand bis 30.06.2022 nicht getilgt, so steht dann dem Vermieter ab 01.07.2022 das Recht zu, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 außerordentlich fristlos und / oder ordentlich zu kündigen. Auch eine Klage des Vermieters auf Zahlung der rückständigen Miete aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 hat dann in jedem Fall Erfolg, da sich der Mieter ab 01.07.2022 nicht mehr auf sein geringeres Einkommen bzw. Verdienstausfall aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 berufen kann.

 

Sollten Sie hierzu, wie auch zu weiteren mietrechtlichen Fragen anlässlich der Corona-Pandemie Fragen haben, stehe ich Ihnen sehr gerne mit meinem anwaltlichen Rat zur Seite.

 

Corona-Pandemie und die Auswirkung auf das Gewerbe- / Geschäftsraummietverhältnis – Mietzahlungsschwierigkeiten und Kündigungsbeschränkungen

Am 27.03.2020 wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie beschlossen. Dieses Gesetz beinhaltet Regelungen aus dem Zivilrecht, Insolvenzrecht, sowie dem Strafverfahrensrecht, die für eine zunächst vordefinierte Übergangszeit weitere Rechte und Pflichten begründen.

 

Im Folgenden sollen die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Hinblick auf die weiterhin bestehende Mietzahlungspflicht und die neu eingeführte Kündigungsbeschränkung dargestellt werden.

 

Die Corona-Pandemie hat inzwischen eine enorme Anzahl von Gewerberaummietern zur Schließung ihrer Geschäfte gezwungen. Die wirtschaftlichen Folgen sind verheerend.

 

Eine der dringendsten Fragen, die sich für Gewerberaummieter stellt, ist die ihrer weiteren Mietzahlungspflicht im Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 oder ggf. auch darüber hinaus, soweit eine Verlängerung der Frist angeordnet werden sollte.

 

Von den staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung des Corona-Virus sind zahlreiche Ladengeschäfte, Gaststätten, Hotels, etc. betroffen, soweit es sich hierbei nicht um Geschäfte zur Grundversorgung der Bevölkerung handelt. Im Fokus steht die Frage nach der Aufrechterhaltung des Betriebes und, sofern dieser nicht mehr zulässigerweise möglich ist, nach der Risikoverteilung hinsichtlich entstehender Kosten. Es gibt aber auch Betriebe, die von den behördlichen Anordnungen ganz oder teilweise ausgenommen sind, aber dennoch aus wirtschaftlichen Gründen zunehmend eine eigenverantwortliche Schließung vornehmen. Auch die Gewerberaummieter dieser Betriebe verlangen von ihrem Gewerberaumvermieter eine Beteiligung an den finanziellen Einbußen durch Stundungen, Mietreduzierungen und vorübergehenden Vertragsanpassungen.

 

Im Einzelnen ist hierzu folgendes anzumerken:

 

Insbesondere Mieter, die von einer behördlichen Anordnung zur Schließung ihres Geschäftes ausgenommen sind, bleiben grundsätzlich auch in Zeiten der Corona-Pandemie zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet, auch wenn, wie schon in den vergangenen Tagen feststellbar, eine erhebliche Reduzierung der Kundenfrequenz festzustellen ist. Allein der Rückgang von Kunden- und Besucherzahlen führt nicht automatisch zu einer Mietreduzierung oder einem Mietminderungsanspruch des Mieters.

 

Anders stellt sich die Situation für die Gewerberaummieter dar, die ihr Geschäft aufgrund behördlicher Anordnung inzwischen schließen mussten.

 

Für eine Mietminderung ist hierbei entscheidend, ob dies einen Mangel der Mietsache darstellt. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen begründen nach der bisherigen Rechtsprechung nur dann einen Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen. Nicht als Mangel zu qualifizieren sind demgegenüber Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Hat also die Schließung ihre Ursache darin, dass ein bestimmtes Objekt nur betrieben werden darf, kommt eine Mietminderung in Betracht. Anders ist es hingegen, wenn sich die jeweilige Anordnung auf bestimmte Betriebsarten bezieht und der Betrieb schließen musste, weil er nicht der Grundversorgung der Bevölkerung dient. Da das Risiko der Betriebsart insofern der Mieter trägt, ist er grundsätzlich nicht zur Mietminderung berechtigt.

 

Es ist aber denkbar in den behördlichen Anordnungen anlässlich der Corona-Krise eine Störung der Geschäftsgrundlage mit einem sich daraus ergebenden Anspruch auf Vertragsanpassung, d. h. insbesondere Mietreduzierung, bis hin zu einer Aufhebung des Mietvertrages, was etwa bei einer länger andauernden Krise in Frage kommen könnte, zu sehen.

 

Dies gilt insbesondere dann, wenn Vermieter und Mieter bei Abschluss des Gewerberaummietvertrages besondere Umstände nicht vorhergesehen und berücksichtigt haben, die zu einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsbeziehung führen, was nach Treu und Glauben zu einer rechtlichen Korrektur führen kann. In besonderen Ausnahmefällen besteht deshalb die Möglichkeit einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 Abs. 1 BGB).

 

Bisher stand die Rechtsprechung im gewerblichen Mietrecht einem Rückgriff auf diese Grundsätze ablehnend gegenüber. Dies bedeutet, dass auch unter Berücksichtigung des Rechtsinstituts der Störung der Geschäftsgrundlage - jedenfalls nach derzeitiger Rechtsprechung - trotz der vorherrschenden Corona-Krise vom Fortbestand der Mietzahlungspflicht auszugehen ist.

 

Allerdings bleibt mit Blick auf das historische Ausmaß der Corona-Pandemie und der damit verbundenen Dauer und Intensität der wirtschaftlichen Belastung, insbesondere für Gewerbetreibende und damit auch für Gewerberaummieter abzuwarten, ob die Rechtsprechung eine abweichende Linie entwickelt, die aber derzeit noch nicht absehbar ist. Es bleibt aber auch dann bei Anwendung der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage stets die im betroffenen Gewerberaummietvertrag festgelegte Risikoverteilung zu berücksichtigen.

 

Insoweit dürften auch Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter anlässlich der behördlichen Anordnungen zur Schließung des Betriebes wegen der Corona-Pandemie nicht bestehen. Denn Schadenersatzansprüche setzen regelmäßig ein Verschulden des Vermieters voraus, an dem es in der Regel fehlen wird.

 

Es bleibt somit festzuhalten:

 

Nach derzeitiger Rechtslage liegt das wirtschaftliche Risiko im Falle einer behördlichen Anordnung zur Schließung des Gewerberaumes grundsätzlich beim Mieter. Eine Mietminderung oder Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind hierbei die Ausnahme. Dennoch sind sowohl die mietvertraglich vereinbarte Risikoverteilung, als auch die jeweils einschlägige behördliche Verfügung im Einzelfall zu prüfen. Auch bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage zur Anwendung bringt, um den Vermieter an der anhaltenden wirtschaftlichen Belastung des Mieters zu beteiligen.

 

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das neue Gesetz nur bis zum 30.06.2022 anwendbar ist. Somit hat der Mieter von 30.06.2020 an bis zu zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 auszugleichen. Wird der Mietrückstand bis 30.06.2022 nicht getilgt, so steht dann dem Vermieter ab 01.07.2022 das Recht zu, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 außerordentlich fristlos und / oder ordentlich zu kündigen. Auch eine Klage des Vermieters auf Zahlung der rückständigen Miete aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 hat dann in jedem Fall Erfolg, da sich der Mieter ab 01.07.2022 nicht mehr auf sein geringeres Einkommen bzw. Verdienstausfall aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 berufen kann.

 

Sollten Sie hierzu, wie auch zu anderen mietvertraglichen Fragen anlässlich der Corona-Pandemie Fragen haben, stehe ich Ihnen sehr gerne mit meinem anwaltlichen Rat zur Seite.

 



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